ARTICLES IMMO

Article du 25/05/2022

Location ou vente d’une passoire thermique : vers une interdiction ?

La loi Climat et résilience adoptée récemment a introduit plusieurs mesures visant clairement à interdire, à termes, la location ou la vente d’un logement considéré comme une passoire thermique, classé G ou F par le DPE. Ces mesures sont censées inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour rendre leur logement plus performant.

Les loyers des passoires thermiques gelés dès 2023

La location d’une passoire énergétique ou thermique, à savoir un logement classé G ou F par le DPE, fera d’abord l’objet d’une première contrainte dès 2023. En effet, la loi Climat et résilience prévoir le gel des loyers entre deux locataires à compter de 2023, ce qui empêchera les propriétaires de ces logements d’augmenter le loyer. S’ils souhaitent appliquer une augmentation de loyer, ils devront alors réaliser des travaux pour améliorer les performances énergétiques de leur logement.

 

L’interdiction de louer une passoire thermique dès 2025

La loi anti-passoire thermique va également limiter la possibilité de mettre un logement énergivore en location à compter de 2025, puisqu’ils vont être progressivement considérés comme indécents.

Ainsi, les logements étiquetés G au DPE ne pourront plus être loués à partir de 2025, ceux qui sont étiquetés F ne pourront plus être loués à partir de 2028, et ceux qui sont étiquetés E ne pourront plus être loués à partir de 2034. Les bailleurs de passoires thermiques seront donc incités à réaliser d’importants travaux de rénovation permettant de modifier l’étiquette énergétique de leur logement, et ne pas être empêchés de le mettre en location.

 

L’audit énergétique obligatoire pour vendre dès 2022

La vente d’une passoire thermique va également faire l’objet de contraintes, puisque dès 2022, les propriétaires de ces logements qui souhaitent les mettre en vente seront dans l’obligation de réaliser un audit énergétique, pour pouvoir le délivrer aux éventuels acquéreurs.
Ces derniers sauront donc au moment de la vente s’ils ont affaire à un logement énergivore susceptible d’engendrer des factures d’énergie conséquentes ou nécessitant des travaux importants. Les vendeurs seront donc, à termes, dans l’obligation de réaliser des travaux pour vendre dans les meilleures conditions, ou de consentir une baisse importante sur le prix de vente afin de ne pas écarter tous les acquéreurs.

 

Solution : réaliser des travaux de rénovation énergétique

Les passoires thermiques sont amenées à être progressivement éradiquées par plusieurs mesures qui empêchera les propriétaires de les louer ou de les vendre.

Pour éviter d’être bloqué(e) dans ses projets immobiliers et pour limiter l’impact de ces logements sur le réchauffement climatique, il est important de prévoir d’engager des travaux de rénovation énergétique. Ces derniers peuvent être pris en charge tout ou partie par des dispositifs d’aides financières, qui est accessible à tous les ménages, et aux propriétaires occupants comme non occupants. Ces aides vous permettent d’engager des travaux ambitieux et de modifier l’étiquette de votre bien pour pouvoir le louer ou le vendre sans subir de moins-value ou de sanctions.

 

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Article du 17 Fevrier 2022

Lyon : L’immobilier dans le Rhône reste une valeur sûre, si on y met le prix et le temps

INVESTISSEMENT La Fnaim du Rhône a présenté ce jeudi une synthèse du marché de l’immobilier dans le Rhône en 2021. Si les demandes ont évolué avec la crise sanitaire, augmentant les prix, l’attractivité de la métropole constitue une garantie immuable

Article Jennifer Lesieur

Le Covid n’a pas tout chamboulé : la pierre reste un excellent investissement en France. Dans la métropole lyonnaise aussi, à en croire la Fnaim du Rhône, qui a présenté ce jeudi une synthèse du marché immobilier dans le Rhône en 2021. Pour autant, le Covid a bien eu un impact sur ce marché. « Pas sur les prix ou les volumes, puisqu’on reste à des niveaux satisfaisants, mais sur les habitudes des consommateurs », comme le précise Nicolas Bouscasse, président de la Fnaim du Rhône.

Lyon reste un investissement sûr, malgré la fuite des citadins

L’économie repartie à la hausse en 2021 a contribué à la bonne santé de l’immobilier. La crise sanitaire « n’a pas changé les fondamentaux de Lyon, qui reste une ville forte de sa dynamique économique, avec 15.000 habitants de plus chaque année dans la métropole » remarque Nicolas Bouscasse. Lyon ne perdra pas son attractivité de sitôt, la ville reste donc « une garantie pour les investisseurs ».

Le prix moyen d’un appartement à Lyon intra-muros est de 5.451 euros/m2 (+3 %), contre 10.984 euros/m2 à Paris. Plus que la hausse des prix, ce sont des demandes plus spécifiques qui rendent ce marché intra-muros plus difficile : les acheteurs exigent désormais un garage, un balcon ou une terrasse. Les biens correspondants ont augmenté de 10 à 15 %. On reconnaît là les conséquences du confinement, qui ont poussé de plus en plus de citadins à quitter la ville pour une maison à la campagne, créant deux autres types de marchés.

L’engouement pour les maisons ne garantit pas des ventes rapides

Le premier est celui des maisons à 30 minutes de Lyon, « extrêmement vivant ». Le deuxième, à plus d’une demi-heure, « connaît une nouvelle dynamique ». Le prix moyen d’une maison dans le Rhône est de 3.643 euros/m2, soit une augmentation de 9,4 % par rapport à 2020.

En toute logique, plus on s’éloigne de Lyon, plus les prix baissent : dans le Haut Beaujolais, l’Ouest Rhodanien, les Monts du Lyonnais, on peut trouver des logements à moins de 2.000 euros le m2. De la Saône-Beaujolais au Pays Mornantais, on monte de 3.000 à 4.000 m2.

Or la demande ne suffit pas à vendre rapidement. Lilian Baule, agent immobilier, reconnaît « une euphorie sur l’achat de maisons », tout en nuançant : « Les biens jusqu’à 500.000 euros partent assez rapidement, mais au-dessus, les délais de vente sont plus longs. Parfois, il y a 100.000 euros de trop et des propriétaires qui ne veulent pas baisser le prix. » Beaucoup de maisons restent sur le marché, même à Sainte-Foy ou à Lyon 5, du fait de prix trop élevés. Tandis que dans le Charolais, à une heure et demie de Lyon, il ne reste quasiment plus de maisons à vendre.

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Article du 01 Fevrier 2022

5 travaux pour rénover votre logement et lui donner de la valeur

 

Tout logement se doit d’être entretenu de façon régulière. Que ce soit juste pour votre habitation ou pour une location ou vente, il est utile et important de se soucier de la qualité de son logement. Dans le cadre d’une vente ou d’une location, vous devez savoir que les logements bien entretenus attirent plus de monde et génèrent plus de bénéfices.

1.   Rafraîchir le bâtiment en remplaçant les bois

Au fur et à mesure que les années passent, le bois pourrit. Ce dernier est cependant l’un des éléments omniprésents dans une structure habitable. Si vous souhaitez mettre en location ou vendre votre appartement, le laisser dans un état de délabre est non conventionnel. Il est de ce fait important de renouveler le bois présent dans votre maison ou appartement, en prenant soin de sélectionner :

  • du bois résistant
  • du bois de qualité
  • du bois durable (à renouveler au moins après 100 ans)

2.   Redorer l’habitation avec de nouvelles couleurs

Les couleurs de votre maison peuvent également se voir ternes au bout de quelques années. Redonnez de la couleur à vos murs, intérieurs comme extérieurs, et donnez peau neuve à votre habitation. Si vous souhaitez connaître les couleurs qui iront parfaitement à votre maison, vous avez la possibilité de vous renseigner en premier au niveau de votre mairie, dans le cas où un plan d’urbanisme limiterait le type de couleur que vous pouvez appliquer. Dans le cas contraire, vous avez la possibilité de choisir des couleurs, à la fois en fonction de vos appréciations personnelles, mais aussi en fonction de la forme de votre demeure.

3.   Optez pour un réarrangement de l’espace

Lorsque vous avez initialement construit ou acheté votre maison, vous avez fait que les arrangements soient adaptés à vos besoins. Toutefois, il est possible de réorganiser cet espace pour en faire une habitation standard. Des travaux sont en effet à prévoir comme la démolition de certains murs et la construction d’autres murs pour élargir et rétrécir certains endroits de la maison. Pour autant, de tels travaux vous permettront de redonner de la valeur à votre maison.

4.   Faites appel à des designers professionnels pour donner un nouveau modèle à votre maison

Lorsque vous aurez terminé la réhabilitation de la forme de votre maison, vous pourrez passer à la forme. En effet, les styles de cuisine, de salon ou de chambre à coucher peuvent être remodelés en fonction des périodes ou en fonction de la tendance actuelle. Pour cela, vous pouvez entre autres faire appel à des spécialistes du design.

5.   Hausser sa valeur en vous préoccupant de l’extérieur

L’extérieur de votre maison est la première chose que les gens voient lorsqu’ils en feront la visite. Si vous disposez d’un large espace extérieur, il est préférable de vous créer un petit jardin ou un petit chalet. Cela donnera plus de valeur à votre propriété et vous permettra de gagner une certaine marge dans le prix de la maison ou de son loyer. Il vous suffira de vous rapprocher de spécialistes de décorations extérieures pour améliorer tout cela.

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Article du 11 Janvier 2022

Remplacement de Chaudières au Fioul ou au Charbon Interdit dès le 1er Juillet 2022

Article BFM

 

3 millions de ménages sont concernés par l'interdiction qui vise l'installation de nouvelles chaudières au fioul ou au charbon dès le 1er juillet 2022. Il sera en revanche toujours possible de réparer ces équipements.

Les chaudières au fioul classiques bientôt reléguées au rang de fossiles: de nouvelles normes environnementales, visant à limiter les émissions de gaz à effet de serre des équipements de chauffage, vont exclure de facto l'installation de nouveaux équipements de ce type, afin de privilégier des solutions moins polluantes.

"Pour pouvoir être installé dans un bâtiment, y compris en remplacement d'un équipement existant, un équipement de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire" doit respecter un niveau d'émissions de gaz à effet de serre "inférieur à 300g CO2eq/kWh PCI" (soit 300 grammes d'émissions de CO2 par kilowattheure), indique le texte, une norme rédhibitoire pour les chaudières fonctionnant au fioul pur ou au charbon. Les nouvelles normes s'appliquent à compter du 1er juillet 2022, précise ce décret.

Ce plafond revient "à exclure l'installation d'équipements neufs fonctionnant au charbon ou au fioul, qui conduirait à pérenniser pour plusieurs années des modes de chauffage fortement émetteurs de gaz à effet de serre", indique dans un communiqué le ministère de la Transition écologique.

"Les propriétaires d'équipements existants fonctionnant au fioul ou au charbon pourront continuer à les utiliser sans changement de combustible, les entretenir et les faire réparer pour maintenir leur efficacité", précise-t-on de même source.

Des aides financières

Barbara Pompili, ministre de la Tranisition écologique a confirmé ce mardi ces éléments dans l'émission "Bourdin Direct" sur BFMTV et RMC. L'interdiction n'oblige donc pas les propriétaires à changer leur chaudière à cette date.

"Vous aurez toujours accès aux pièces pour la changer, vous pourrez toujours la faire réparer. Mais si votre chaudière meurt et qu'il faut la changer, à ce moment-là, vous pourrez acheter des chaudières qui ne sont plus des chaudières à fioul, et vous serez aidé pour cela. Pour le même prix qu'une chaudière à fioul, vous aurez une chaudière qui sera bien meilleure pour l'environnement et donc, pour vous aussi", précise la ministre.

Les propriétaires "pourront également, s'ils le souhaitent ou lorsqu'ils arriveront en fin de vie", remplacer leur chaudière au fioul "par des équipements de chauffage et de production d'eau chaude plus vertueux sur le plan environnemental et plus économiques à l'usage, en ayant recours aux aides financières mises en place à cet effet", indique le ministère. A fin novembre, dans le cadre de Coup de Pouce chauffage, on a recensé 330.000 changements de chauffage au fioul depuis 2019

Le décret évoque notamment "des raccordements à des réseaux de chaleur, des équipements alimentés par de l'électricité (exemple: pompes à chaleur), de la biomasse, de l'énergie solaire ou géothermique, du gaz, ou encore des équipements alimentés avec un biocombustible liquide (type biofioul, mélange de fioul et de biocombustible à base de colza) dès lors qu'il respectera le seuil" nouvellement fixé. Le sujet, sensible, concerne des millions de Français, notamment en zones rurales.

 

3 millions de ménages concernés

 

Le fioul domestique est "la 3e énergie de chauffage en France", chauffant "près de 4 millions de bâtiments dont plus de 3 millions de maisons individuelles en résidence principale", selon un communiqué de la filière biofioul, alternative au fioul domestique fossile.

Le ministère estime que les dispositifs d'aide lancés ces dernières années ont permis à quelque 330.000 foyers de changer leur chaudière au fioul pour une chaudière fonctionnant à une autre énergie entre 2019 et fin 2021. "La cible, aujourd'hui, c'est à peu près 3 millions de ménages concernés", indique-t-on de même source. Ces maisons chauffées au fioul se trouvent "principalement dans des territoires ruraux et périurbains que les réseaux de chaleur ou le gaz de ville ne desservent souvent pas", selon des données de l'Ademe, cités par la filière biofioul.

L'utilisation de ce type d'énergie est particulièrement importante dans des zones où les températures hivernales sont basses, comme la façade Est et les régions Hauts-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes, entre autres.

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Article du 01 Decembre 2021

Objectifs : investir dans l’immobilier avec des réductions de votre impôt

Pour inciter à investir dans l’immobilier locatif, le gouvernement met en place différents dispositifs de défiscalisation. Ainsi, si vous payez beaucoup d’impôts, vous serez peut-être intéressé d’utiliser une partie de cette somme donnée à l’État pour l’investir dans un placement immobilier.

En fonction de votre niveau d’imposition, de votre tranche marginale d’imposition (TMI), de l’ISF, certaines solutions seront à privilégier par rapport à d’autres. Pour être conseillé à ce sujet en fonction de votre situation, vous pouvez faire une demande d’offre de défiscalisation immobilière. C’est gratuit et sans engagement.

La loi Pinel en 2021 : défiscalisation en immobilier locatif à loyer modéré

C’est LA loi la plus connue et la plus utilisée en 2020 et sûrement en 2021. L’investissement en loi Pinel est la dernière héritière d’une longue lignée : loi de Robien, Loi Scellier, loi Duflot, etc.

Son principe est très simple, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu un pourcentage de votre prix d’achat d’un logement neuf que vous louez à un loyer modéré. Ces déductions d’impôts sont possibles pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de votre engagement. Au maximum, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 63 000 € étalée sur 12 ans.

En contrepartie, vous vous engagez à conserver ce bien et à la mettre en location pendant toute la durée de votre engagement. Le loyer sera plafonné en fonction du secteur géographique.

 

Le déficit foncier pour réduire son revenu fiscal de référence

C’est l’une des seules solutions pour défiscaliser avec de l’immobilier ancien : générer du déficit foncier en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif d’un montant supérieur à vos revenus fonciers.

Tous les montants des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation peuvent se déduire des revenus imposables. Seuls les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans le mécanisme du déficit foncier. Ce montant est plafonné sur une année (à 10 700 €), mais les déficits non utilisés en année N peuvent l’être pendant les 10 prochaines années. De quoi défiscaliser sur plusieurs années tout en augmentant la valeur de votre logement qui pourra ainsi se louer ou se vendre plus cher.

L’un des gros avantages de l’usage du déficit foncier est qu’il ne fait pas partie des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Pour ceux qui sont au plafond, il est donc encore possible de venir réduire ses impôts grâce au déficit foncier.

 

Investissement dans des SCPI spécifiques pour la défiscalisation

L’investissement en SCPI est en plein boom. Cela intéresse de plus en plus les Français. On en retrouve notamment plus souvent dans les contrats d’assurance vie. Il existe toutes sortes de SCPI. Il y en a des généralistes, des spécialisées sur un secteur particulier (les biens immobiliers pour le médical par exemple), des localisées sur un secteur géographique particulier…

Il est donc normal de retrouver également des SCPI qui cherchent à s’orienter sur les biens immobiliers avec avantages fiscaux qui permettent une défiscalisation immobilière gérée par autrui. On retrouvera ainsi des SCPI en loi Pinel, des SCPI en loi Malraux, des SCPI orientées déficit foncier, etc.

 Ce choix permet de n’avoir rien à gérer tout en profitant de la diversification apportée par l’investissement dans plusieurs lots de biens immobiliers. Ainsi les risques sont répartis et réduits tout en maintenant de bons rendements locatifs.

 

loi defiscalisation immobiliere France : Pinel, Denormandie, Cosse, Malraux...

Une défiscalisation plus importante avec la loi Malraux

Il est possible de défiscaliser davantage que ce que permet la loi Pinel pour ceux qui sont fortement imposés. Pour cela, il est préférable d’opter pour un investissement en loi Malraux. C’est un dispositif qui permet de déduire de votre impôt sur le revenu de 22 à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé situé dans certains quartiers et cela dans la limite de 100 000 € de travaux par an et pendant maximum 4 années consécutives. La part déductible est définie en fonction de la localisation du bâtiment. Le logement rénové devra être loué pendant au moins 9 ans à la suite de cette rénovation.

Avec une défiscalisation immobilière pouvant monter jusqu’à 30 000 € par an, c’est un placement réservé aux contribuables fortement imposés. Là-aussi, il est possible de trouver des SCPI spécialisés dans ce type de lois avec défiscalisation. Comme le déficit foncier, c’est un mécanisme qui n’entre pas dans la limite des niches fiscales.

Dispositif Censi-Bouvard pour investir dans des résidences de service ou EHPAD

L’augmentation des besoins de logements adaptés pour des personnes âgées est soutenue fiscalement par le régime Censi-Bouvard qui permet d’investir dans un EHPAD tout en défiscalisant une partie de son investissement. Ce régime permet également d’investir dans des résidences de service comme certaines résidences étudiantes, des résidences de tourisme classées, etc.

La réduction d’impôt est de 11 % du montant de l’achat dans une limite de 300 000 € en contrepartie d’une mise en location pendant 9 ans. Comme pour la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard doit respecter le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Le Cosse ancien et le nouveau dispositif Denormandie en 2020 et jusqu’en 2022

La ministre actuelle du logement Emmanuelle Cosse a mis en place un dispositif complémentaire à ceux qui existent déjà. Il s’agit du dispositif de défiscalisation Cosse ancien ou encore « loyer abordable ». Il est entrée en vigueur depuis le 31 janvier 2017. Il a pour but de remplacer d’anciens dispositifs (Borloo ancien et Besson) et d’offrir des locations à des loyers plus bas que la moyenne en échange de réductions sur la fiscalité des revenus pour les propriétaires qui acceptent de baisser leur loyer.

L’incitation fiscale est progressive. Plus les loyers proposés sont bas et plus la réduction d’impôts est importante pour compenser cet effort. Elle pourra être de 15 à 70 % du montant des loyers hors charges perçus. En cas de passage par une association agréée faisant de la location sociale, ce taux de défiscalisation pourra monter jusqu’à 85 % du loyer !

En 2020, ce dispositif dit « cosse ancien » va être complété progressivement par le dispositif Denormandie. Le régime ’Cosse ancien » pourra finalement s’appliquer sur un achat effectué jusqu’au 31 décembre 2022.

Ce nouveau dispositif Denormandie s’inspire fortement du fonctionnement de la loi Pinel mais s’appliquera sur de l’immobilier ancien avec travaux dans une sélection de villes éligibles car retenues pour le plan d’action « Action Cœur de ville ».  Ces villes sont principalement classées en zone B2 et C et ne bénéficient plus de la possibilité d’un investissement avec la défiscalisation Pinel. Le Denormandie vient permettre à ces communes d’avoir un dispositif similaire mais pour de la réhabilitation de logements existants étant donné que l’offre de logements n’est pas tendue dans ces secteurs géographiques.

En résumé, ce nouveau programme s’applique :

  • aux particuliers qui achètent un bien immobilier dans l’une de ces 222 villes concernées, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022,
  • qui y font faire des travaux par des professionnels dont le montant est d’au moins 25 % de celui du prix d’achat.

Le montant de réduction d’impôts sera similaire à celui du Pinel à savoir 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans du prix total (prix d’achat + frais de notaire + coût des travaux).

En outre, ces travaux pourront bénéficier de la TVA à taux réduit à 10 %.

 

Investir en nue-propriété pour construire un patrimoine sans impôts

Pour certains investisseurs, il peut être intéressant d’étudier la possibilité d’acheter un bien immobilier en nue-propriété. En effet, en utilisant le démembrement pour séparer la nue-propriété de l’usufruit, l’investisseur va pouvoir investir dans un logement à prix réduits en ne conservant pas l’usufruit (droit de le vendre, de l’habiter ou de le louer) pendant une période donnée (par exemple sur 10 ou 15 ans).

Cela présente différents bénéfices :

  • Se constituer un patrimoine immobilier à prix réduits sans percevoir de loyers pour le moment et donc en ne payant pas de revenus fonciers ni de prélèvements sociaux.
  • Ne pas avoir à payer les impôts locaux. La taxe foncière et la taxe d’habitation seront à payer par l’usufruitier ou le locataire.
  • Si cet achat n’est pas payé par un emprunt immobilier, il ne sera pas inclus dans le patrimoine net taxable à l’ISF. C’est donc très intéressant pour les gros patrimoines.
  • En cas de financement par un prêt immobilier, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers.
  • Vous récupérerez la pleine propriété de ce bien immobilier à la fin du démembrement.

Ce dispositif permet des montages intéressants pour ceux qui ont des revenus ou patrimoines importants actuellement et qui veulent continuer d’investir dans l’immobilier sans alourdir leurs fiscalités sur une certaine durée.

De la défiscalisation, oui mais que pour des placements intéressants…

Attention, il convient de vous rappeler qu’il ne faut pas choisir un produit de défiscalisation seulement pour la réduction de votre impôt sur le revenu. Beaucoup de contribuables ont perdu de l’argent en investissant dans des produits orientés « réduction d’impôts » sans regarder la qualité de l’investissement en question et sans peser tous les avantages et inconvénients. Il ne suffit pas de bénéficier d’une diminution de votre imposition pour que le placement soit réellement rentable.

Méfiez-vous donc notamment des prix des biens immobiliers dans lesquels vous allez investir dans le but de payer moins d’impôts. Il n’est pas rare de voir des produits fiscalisés ne se vendre après quelques années que de 30 à 50 % moins cher que le prix d’achat qui avait été gonflé pour profiter de l’effet défiscalisation, notamment parmi ces 60 villes à éviter pour du locatif… Les aides de l’État sont souvent capter plus ou moins fortement par tous les intermédiaires de ce type de produit et ce n’est donc pas toujours le contribuable qui peut en bénéficier.

Gagnez 20 000 euros d’impôts sur quelques années pour perdre 30 000 euros de l’autre côté, ce n’est pas ce qu’il y a de mieux pour votre épargne et votre patrimoine. Privilégiez les bons emplacements afin de vous assurer d’un bon marché locatif et d’une revente plus simple et avec moins de pertes.

En outre, il peut être aussi intéressant d’étudier les avantages de l’investissement en LMNP.

Il ne faut pas oublier les bases de tout bon investissement : définir une véritable stratégie en fonction de vos objectifs et des moyens existants pour y parvenir. Cela passe par une bonne gestion des dépenses, de bien comprendre les avantages et inconvénients du cadre fiscal dans lequel vous placez de l’argent, le financement avec un crédit bien adapter à ce montage financier, etc.

Ne vous trompez pas d’objectif. On n’achète pas un bien immobilier simplement pour réduire ses impôts ou profiter des taux bas. Ce ne sont que des moyens possibles, mais pas forcément les plus adaptés, pour atteindre votre véritable objectif (augmenter votre patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires dans plusieurs années, etc.

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Article du 8 Novembre 2021

Taux d’emprunt immobilier en novembre 2021

 Actualité du crédit immobilier en 2021

Le taux immobilier pourrait légèrement augmenter dans les mois à venir, notamment si l’inflation actuellement en forte hausse ne ralentit pas son rythme. Les taux de crédit immobilier en novembre 2021 restent au plus bas niveau de leur histoire, mais quelques menaces peuvent les faire augmenter à court et moyen terme. Voici un point complet sur le taux immobilier en novembre 2021 et de nombreux conseils et informations pour votre crédit immobilier.

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Tout sur les taux de crédit immobilier en novembre 2021

Après une année extrêmement profitable pour les taux de prêt immobilier en France, il se pourrait que la baisse des taux marque une pause sur cette fin d’année, voire que l’on observe de légers mouvements de hausse.

taux immobilier novembre 2021

Taux immobilier moyen stable à 1.05 %

Depuis 3 mois, la moyenne du taux immobilier est de 1.05 %. Même s’il y a encore quelques diminutions de taux, le fait que les prêts se font sur des durées un peu plus longues vient gommer ces améliorations dans le calcul de la moyenne. C’est 13 points de base de moins qu’il y a un an et 36 points de base de moins qu’il y a 3 ans.

Il faut distinguer les taux pour financer une nouvelle acquisition d’un logement ancien ou neuf (1.07 % en moyenne pour chaque catégorie), de ceux pour un prêt travaux (1.01 % en moyenne).

Quels taux moyens selon la durée ?

Le taux d’intérêt d’un crédit va dépendre, entre autres éléments, du nombre d’années pendant lequel vous allez rembourser le capital emprunté. Plus vous empruntez longtemps et plus le taux sera élevé. C’est une sorte de prime de risque que prennent les banques et autres organismes prêteurs. Ainsi, une moyenne globale n’est pas très significative. Chaque projet est différent et il y de multiples situations personnelles et financières. Ainsi, il est déjà préférable d’étudier les taux immobiliers moyens sur 15, 20 ou 25 ans afin de pouvoir comparer plus facilement avec le taux bancaire obtenu pour votre projet :

Voici les moyennes pour un taux de crédit immobilier sur 15, 20 et 25 ans selon les statistiques de l’observatoire Crédit Logement CSA :

taux credit immobilier moyen sur 15 ans, 20 ans et 25 ans

Il y a là encore de grandes disparités entre les emprunteurs. Les meilleurs dossiers (les 25 % des crédits avec un meilleur taux) obtiennent un taux d’intérêt moyen de 0.77 % sur 20 ans quand ceux avec les dossiers les moins qualifiés (les 25 % des crédits avec des taux les plus élevés) sont à 1.26 % :

taux pret immobilier par groupe - novembre 2021

Un écart de près de 50 points de base qui est énorme. L’adage les banques ne prêtent qu’aux riches est toujours aussi présent. Non seulement, il faut un dossier solide actuellement pour obtenir un prêt immobilier, mais en plus, les meilleurs profils obtiennent des taux beaucoup plus bas et payent ainsi moins cher que les dossiers plus difficiles à faire passer.

Les risques de refus de crédit suite à la baisse des taux d’usure

Légalement, une banque ne peut vous proposer un prêt dont le TAEG, le taux annuel effectif global qui tient compte du taux d’intérêt mais aussi des frais de dossier, de garantie ou encore du coût de l’assurance emprunteur, est supérieur à un certain plafond. Ce dernier est nommé le taux d’usure et évolue tous les trimestres en fonction des moyennes sur les crédits immobiliers du trimestre précédent. C’est la Banque de France qui calcule et diffuse ces plafonds.

Suite à la baisse des taux bancaires de ces derniers mois, les taux d’usure qui varient selon le type de projet et les durées ont diminué également. Or, avec les taux immobiliers qui stagnent voire qui augmentent un peu comme nous allons le voir ci-dessous, les risques d’observer un refus de prêt immobilier sont plus élevés pour ce 4ème trimestre 2021.

Ces contraintes viennent s’ajouter à ceux imposés par le HCSF sur le taux d’endettement, le minimum d’apport personnel exigé ou encore la limite à 25 années de remboursement.

Comparateur des taux de prêt immobilier moyens en novembre 2021

Comme tous les mois, nous faisons un point sur l’évolution du taux de crédit immobilier moyen affiché par différents courtiers au 1er jour du mois pour différentes durées d’emprunt. Voici la comparaison des taux moyens au 1er novembre 2021 par rapport à ceux du 1er octobre :

Courtier Durée10 ans15 ans20 ans25 ans
MeilleurTauxEn hausse 0.65 % (0.63 %)En hausse 0.82 % (0.78 %)En hausse 0.98 % (0.96 %)En hausse 1.21 % (1.16 %)
EmpruntisStable 0.65 % (0.65 %)En hausse 0.85 % (0.80 %)Stable 1.00 % (1.00 %)En hausse 1.20 % (1.15 %)
ACEStable 0.65 % (0.65 %)Stable 0.85 % (0.85 %)Stable 1.00 % (1.00 %)En hausse 1.20 % (1.15 %)
ABCourtageN/AStable 0.92 % (0.92 %)Stable 1.12 % (1.12 %)Stable 1.30 % (1.30 %)
CyberpretStable 0.60 % (0.60 %)En hausse 0.88 % (0.84 %)En baisse 0.97 % (0.99 %)En baisse 1.19 % (1.25 %)

On observe ainsi clairement un changement de tendance. Après des baisses régulières globales des taux d’intérêt sur toutes les durées depuis le début de l’année, on voit plusieurs augmentations de taux par rapport aux niveaux records du mois dernier. Les variations sont minimes et n’impactent que peu le coût pour votre projet. Néanmoins, il faudra voir si la tendance se poursuit en cette fin d’année 2021. Comme nous le verrons ci-dessous, l’inflation et la hausse des taux bancaires à long terme pourraient impacter le marché du crédit immobilier dans les mois à venir.

Légères hausses aussi sur les meilleurs taux immobiliers actuels

Dans notre suivi du baromètre des meilleurs taux actuels, nous constatons également quelques points de base de plus sur tout type de durée. On est par exemple sur un meilleur taux de 0.70 % sur 20 ans ou de 0.90 % sur 25 ans.

Les écarts avec les taux moyens sont un peu moins importants qu’il y a quelques trimestres. Cependant, avec 30 points de base de moins en moyenne, tendre vers ces meilleurs taux du moment peut vous permettre d’augmenter considérablement le montant de votre capacité d’emprunt pour un achat de maison ou d’appartement.

Par exemple, avec une mensualité de 800 € (hors assurance et frais de financement) et un crédit sur 25 ans et un meilleur taux de 0.90 %, cela permet d’emprunter un capital de 214 844 € et un coût total des intérêts de 25 156 €. Avec un taux moyen à 1.20 %, c’est « seulement » 207 256 € que vous allez emprunter. Soit une différence de capacité d’emprunt de 7 588 €. Ce qui est loin d’être négligeable.

Pour rappel, chaque banque va définir une grille de taux immobilier en fonction de différents critères du profil et de la situation (primo-accédant ou secundo-accédant, résidence principale, secondaire ou investissement locatif, revenus, patrimoine, âge, etc.) ou encore de la région dans laquelle vous empruntez.

Pour savoir quelle banque choisir pour votre prêt immobilier, vous avez la possibilité d’aller interroger directement les banques une par une et de négocier avec elles. Cependant, il y en a beaucoup : Crédit Agricole, Banque Postale, Crédit Mutuel, Banque Populaire, BNP Paribas, LCL, Société Générale, Caisse d’Épargne, Boursorama, ING, Fortuneo, HSBC, etc. Nous vous donnons de nombreuses informations pour chacune de ces banques dans notre rubrique « banque » comme par exemple avec le taux immobilier à la Banque Postale.

Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier en ligne ou de votre région pour qu’il utilise son réseau et de ses connaissances pour le faire pour vous. De quoi gagner énormément de temps et utiliser les compétences d’un expert en crédit immobilier pour négocier pour vous auprès des banques et trouver le meilleur taux actuel possible. Commencez dès maintenant à comparer les taux des banques pour un crédit immobilier.

À quoi d’autre faut-il faire attention pour son prêt ?

Avoir un taux d’intérêt le plus bas possible pour son crédit immobilier, c’est très bien. Néanmoins, lorsque vous empruntez pour financer l’achat d’un logement, c’est loin d’être la seule chose à étudier. Voici une liste non exhaustive des éléments d’un prêt à prendre en compte pour bien choisir :

  • La durée des remboursements : elle conditionne bien plus que le taux le coût final de votre projet. Regardez par exemple pourquoi il ne faut pas faire l’erreur de souscrire un crédit immobilier sur 25 ou 30 ans.
  • La mensualité : c’est la somme d’argent que vous allez payer tous les mois pour payer les intérêts et rembourser une partie du capital emprunté.  Bien définir ses mensualités est la clé pour réussir son investissement. En effet, cela va conditionner le coût total mais aussi votre capacité à payer tous les mois le montant de vos mensualités pendant plusieurs années et cela en tenant compte de l’évolution de vos revenus et de vos dépenses. Avec ces deux éléments et le taux du prêt, vous aurez tout ce qu’il faut pour obtenir un tableau d’amortissement et comprendre l’évolution du coût dans le temps (attention, il n’est pas constant).
  • L’assurance emprunteur : une assurance décès invalidité est obligatoirement demandée par les banques en France pour toute souscription d’un crédit immobilier. Les prix de ces assurances de prêt peuvent aller du simple au double et ce ne sont pas forcément les plus chères qui vous assurent le mieux.
  • La garantie du financement : en plus d’une assurance décès invalidité, votre banque va demander une garantie sur cet emprunt. Vous aurez le choix entre une hypothèque, un organisme de caution mutuelle, un nantissement ou encore une inscription en privilège de prêteur de deniers.
  • Les frais de dossier : pour les démarches d’ouverture et de gestion, la plupart des banques et d’organisme de crédit vous demandent de payer dès la signature une somme fixe pour couvrir les frais de traitement. 
  • Les aides financières : en fonction de vos revenus, de la composition de votre ménage, du type de bien que vous achetez, etc. vous pouvez avoir le droit à une ou plusieurs aides à l’achat (prêt à taux zéro, Crédit patronal d’1 % Logement, etc.).
  • Et encore : l’apport personnel et les difficultés à obtenir un prêt sans apport en 2021, les frais de remboursement anticipé, les possibilités de moduler vos échéances de remboursement, etc.

Ne restez pas seul face à votre banquier, préparez votre dossier et apprenez à choisir les meilleures options à négocier pour vous. Pour cela, utilisez notre guide de l’optimisation de son crédit immobilier. Les gains peuvent être importants tant le coût d’un prêt immobilier est élevé. Lire ce guide et utiliser nos différentes calculettes vous permettra de répondre à l’ensemble de vos questions sur votre financement et d’être alerté sur les risques à éviter.

 

Vers une légère hausse de taux immobilier dans les mois à venir ?

L’inflation actuelle sera-t-elle temporaire ou suffisamment durable pour rabattre les cartes au niveau des taux de prêt immobilier après des années de taux extrêmement bas ? Pour le moment, nous n’imaginons pas un possible retour d’une forte inflation pendant plusieurs trimestres. Les banques centrales (BCE mais surtout la FED), jusque-là très accommodantes et qui soutiennent très fortement l’économie auront vite fait de sonner la fin de la partie et de venir ralentir le rythme en cas d’emballement.

Rappelons que leur objectif est de tendre vers une inflation de 2 % par an, ni plus, ni moins. Les procédés utilisés pour stimuler la croissance et soutenir l’économie en période de crise et d’inflation quasi nulle vont peu à peu être réduits. Si l’augmentation de l’inflation se fait trop forte, les banques centrales pourront accélérer la levée des injections de liquidités. Il faut dire que l’équilibre n’est pas évident à trouver car il faut soutenir l’économie mondiale, mais éviter une explosion des taux longs qui seraient difficilement supportables pour de nombreux États, entreprises et particuliers très endettés.

Par exemple, le niveau de l’OAT 10 ans de la France reste correct, même s’il a augmenté depuis quelques semaines. Ce niveau des taux obligataires à long terme est un bon indicateur de tendance pour les taux de crédit immobilier.

Ainsi, même si les taux de prêt immobilier peuvent augmenter légèrement dans les mois à venir. Nous devrions conserver des conditions d’emprunt très attractives dans les trimestres et années à venir.

Pour ceux qui ont un projet en cours d’acquisition immobilière ou de rachat de crédit immobilier, n’attendez pas trop avant de faire votre demande de prêt immobilier en ligne et de rechercher à financer ce projet avec un contrat au meilleur taux d’intérêt actuel. Nous pouvons chercher pour vous le meilleur taux possible parmi les offres du marché.

En outre, pensez également à faire une comparaison d’assurance emprunteur. Cet élément peut vous coûter aussi cher, voire plus, que l’ensemble des intérêts du prêt. C’est donc un point à étudier fortement et pour lequel il faut bien étudier les différentes offres des contrats des assureurs.

 

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Article du 14 Octobre 2021

Rendement immobilier : calculez le taux de rentabilité de votre investissement locatif

Auteur : David LELONG

Le calcul de la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif, son rendement, permet de mesurer l’intérêt d’investir dans un appartement.

Il existe différentes rentabilités (nette, brute, etc.) et différentes manières de calculer le taux de rendement d’un investissement locatif.

Par exemple, la rentabilité brute d’un appartement à Paris est de 3.04 %.

À quoi sert la rentabilité locative ?

La rentabilité locative est l’élément principal qu’évalue un investisseur avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer et ainsi obtenir un placement intéressant pour son argent. Les sentiments liés à un achat immobilier ne sont pas du tout les mêmes quand on achète pour louer que quand on achète pour se loger.

Quand on investit une somme d’argent, on calcule le rendement annuel de son placement afin de savoir combien d’argent on a gagné sur une année. Le rendement d’un placement se calcule en pourcentage du montant investi. Quand le placement est un bien immobilier (comme un studio, un appartement, une maison, un parking, un immeuble ou encore un bureau ou un commerce), l’expression « rendement » est souvent remplacée par la rentabilité locative. En effet, les intérêts de l’argent placé sont obtenus par la location du bien acheté.

Pour faire simple, le calcul de la rentabilité locative se résume à calculer combien rapporte la location d’un logement en fonction de son prix d’achat et des frais engendrés.

Vous pouvez consulter les rentabilités locatives des 100 plus grandes villes françaises. Quand vous comparez arrondissement par arrondissement, vous verrez qu’il existe de fortes variations au sein d’une même ville.

 

Calcul de la rentabilité locative brute

La rentabilité brute d’un placement immobilier est très simple à calculer. Il s’agit de prendre en compte le gain des loyers sur une année et de le rapporter au coût de l’achat du bien immobilier. Prenons un exemple simple avec les informations suivantes :

  • Loyer mensuel hors charges : 600 €
  • Prix d’achat : 150 000 €
  • Frais d’achat : environ 10 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence.