ARTICLES IMMO

Article du 11 Janvier 2022

Remplacement de Chaudières au Fioul ou au Charbon Interdit dès le 1er Juillet 2022

Article BFM

 

3 millions de ménages sont concernés par l'interdiction qui vise l'installation de nouvelles chaudières au fioul ou au charbon dès le 1er juillet 2022. Il sera en revanche toujours possible de réparer ces équipements.

Les chaudières au fioul classiques bientôt reléguées au rang de fossiles: de nouvelles normes environnementales, visant à limiter les émissions de gaz à effet de serre des équipements de chauffage, vont exclure de facto l'installation de nouveaux équipements de ce type, afin de privilégier des solutions moins polluantes.

"Pour pouvoir être installé dans un bâtiment, y compris en remplacement d'un équipement existant, un équipement de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire" doit respecter un niveau d'émissions de gaz à effet de serre "inférieur à 300g CO2eq/kWh PCI" (soit 300 grammes d'émissions de CO2 par kilowattheure), indique le texte, une norme rédhibitoire pour les chaudières fonctionnant au fioul pur ou au charbon. Les nouvelles normes s'appliquent à compter du 1er juillet 2022, précise ce décret.

Ce plafond revient "à exclure l'installation d'équipements neufs fonctionnant au charbon ou au fioul, qui conduirait à pérenniser pour plusieurs années des modes de chauffage fortement émetteurs de gaz à effet de serre", indique dans un communiqué le ministère de la Transition écologique.

"Les propriétaires d'équipements existants fonctionnant au fioul ou au charbon pourront continuer à les utiliser sans changement de combustible, les entretenir et les faire réparer pour maintenir leur efficacité", précise-t-on de même source.

Des aides financières

Barbara Pompili, ministre de la Tranisition écologique a confirmé ce mardi ces éléments dans l'émission "Bourdin Direct" sur BFMTV et RMC. L'interdiction n'oblige donc pas les propriétaires à changer leur chaudière à cette date.

"Vous aurez toujours accès aux pièces pour la changer, vous pourrez toujours la faire réparer. Mais si votre chaudière meurt et qu'il faut la changer, à ce moment-là, vous pourrez acheter des chaudières qui ne sont plus des chaudières à fioul, et vous serez aidé pour cela. Pour le même prix qu'une chaudière à fioul, vous aurez une chaudière qui sera bien meilleure pour l'environnement et donc, pour vous aussi", précise la ministre.

Les propriétaires "pourront également, s'ils le souhaitent ou lorsqu'ils arriveront en fin de vie", remplacer leur chaudière au fioul "par des équipements de chauffage et de production d'eau chaude plus vertueux sur le plan environnemental et plus économiques à l'usage, en ayant recours aux aides financières mises en place à cet effet", indique le ministère. A fin novembre, dans le cadre de Coup de Pouce chauffage, on a recensé 330.000 changements de chauffage au fioul depuis 2019

Le décret évoque notamment "des raccordements à des réseaux de chaleur, des équipements alimentés par de l'électricité (exemple: pompes à chaleur), de la biomasse, de l'énergie solaire ou géothermique, du gaz, ou encore des équipements alimentés avec un biocombustible liquide (type biofioul, mélange de fioul et de biocombustible à base de colza) dès lors qu'il respectera le seuil" nouvellement fixé. Le sujet, sensible, concerne des millions de Français, notamment en zones rurales.

 

3 millions de ménages concernés

 

Le fioul domestique est "la 3e énergie de chauffage en France", chauffant "près de 4 millions de bâtiments dont plus de 3 millions de maisons individuelles en résidence principale", selon un communiqué de la filière biofioul, alternative au fioul domestique fossile.

Le ministère estime que les dispositifs d'aide lancés ces dernières années ont permis à quelque 330.000 foyers de changer leur chaudière au fioul pour une chaudière fonctionnant à une autre énergie entre 2019 et fin 2021. "La cible, aujourd'hui, c'est à peu près 3 millions de ménages concernés", indique-t-on de même source. Ces maisons chauffées au fioul se trouvent "principalement dans des territoires ruraux et périurbains que les réseaux de chaleur ou le gaz de ville ne desservent souvent pas", selon des données de l'Ademe, cités par la filière biofioul.

L'utilisation de ce type d'énergie est particulièrement importante dans des zones où les températures hivernales sont basses, comme la façade Est et les régions Hauts-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes, entre autres.

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Article du 01 Decembre 2021

Objectifs : investir dans l’immobilier avec des réductions de votre impôt

Pour inciter à investir dans l’immobilier locatif, le gouvernement met en place différents dispositifs de défiscalisation. Ainsi, si vous payez beaucoup d’impôts, vous serez peut-être intéressé d’utiliser une partie de cette somme donnée à l’État pour l’investir dans un placement immobilier.

En fonction de votre niveau d’imposition, de votre tranche marginale d’imposition (TMI), de l’ISF, certaines solutions seront à privilégier par rapport à d’autres. Pour être conseillé à ce sujet en fonction de votre situation, vous pouvez faire une demande d’offre de défiscalisation immobilière. C’est gratuit et sans engagement.

La loi Pinel en 2021 : défiscalisation en immobilier locatif à loyer modéré

C’est LA loi la plus connue et la plus utilisée en 2020 et sûrement en 2021. L’investissement en loi Pinel est la dernière héritière d’une longue lignée : loi de Robien, Loi Scellier, loi Duflot, etc.

Son principe est très simple, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu un pourcentage de votre prix d’achat d’un logement neuf que vous louez à un loyer modéré. Ces déductions d’impôts sont possibles pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de votre engagement. Au maximum, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 63 000 € étalée sur 12 ans.

En contrepartie, vous vous engagez à conserver ce bien et à la mettre en location pendant toute la durée de votre engagement. Le loyer sera plafonné en fonction du secteur géographique.

 

Le déficit foncier pour réduire son revenu fiscal de référence

C’est l’une des seules solutions pour défiscaliser avec de l’immobilier ancien : générer du déficit foncier en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif d’un montant supérieur à vos revenus fonciers.

Tous les montants des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation peuvent se déduire des revenus imposables. Seuls les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans le mécanisme du déficit foncier. Ce montant est plafonné sur une année (à 10 700 €), mais les déficits non utilisés en année N peuvent l’être pendant les 10 prochaines années. De quoi défiscaliser sur plusieurs années tout en augmentant la valeur de votre logement qui pourra ainsi se louer ou se vendre plus cher.

L’un des gros avantages de l’usage du déficit foncier est qu’il ne fait pas partie des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Pour ceux qui sont au plafond, il est donc encore possible de venir réduire ses impôts grâce au déficit foncier.

 

Investissement dans des SCPI spécifiques pour la défiscalisation

L’investissement en SCPI est en plein boom. Cela intéresse de plus en plus les Français. On en retrouve notamment plus souvent dans les contrats d’assurance vie. Il existe toutes sortes de SCPI. Il y en a des généralistes, des spécialisées sur un secteur particulier (les biens immobiliers pour le médical par exemple), des localisées sur un secteur géographique particulier…

Il est donc normal de retrouver également des SCPI qui cherchent à s’orienter sur les biens immobiliers avec avantages fiscaux qui permettent une défiscalisation immobilière gérée par autrui. On retrouvera ainsi des SCPI en loi Pinel, des SCPI en loi Malraux, des SCPI orientées déficit foncier, etc.

 Ce choix permet de n’avoir rien à gérer tout en profitant de la diversification apportée par l’investissement dans plusieurs lots de biens immobiliers. Ainsi les risques sont répartis et réduits tout en maintenant de bons rendements locatifs.

 

loi defiscalisation immobiliere France : Pinel, Denormandie, Cosse, Malraux...

Une défiscalisation plus importante avec la loi Malraux

Il est possible de défiscaliser davantage que ce que permet la loi Pinel pour ceux qui sont fortement imposés. Pour cela, il est préférable d’opter pour un investissement en loi Malraux. C’est un dispositif qui permet de déduire de votre impôt sur le revenu de 22 à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé situé dans certains quartiers et cela dans la limite de 100 000 € de travaux par an et pendant maximum 4 années consécutives. La part déductible est définie en fonction de la localisation du bâtiment. Le logement rénové devra être loué pendant au moins 9 ans à la suite de cette rénovation.

Avec une défiscalisation immobilière pouvant monter jusqu’à 30 000 € par an, c’est un placement réservé aux contribuables fortement imposés. Là-aussi, il est possible de trouver des SCPI spécialisés dans ce type de lois avec défiscalisation. Comme le déficit foncier, c’est un mécanisme qui n’entre pas dans la limite des niches fiscales.

Dispositif Censi-Bouvard pour investir dans des résidences de service ou EHPAD

L’augmentation des besoins de logements adaptés pour des personnes âgées est soutenue fiscalement par le régime Censi-Bouvard qui permet d’investir dans un EHPAD tout en défiscalisant une partie de son investissement. Ce régime permet également d’investir dans des résidences de service comme certaines résidences étudiantes, des résidences de tourisme classées, etc.

La réduction d’impôt est de 11 % du montant de l’achat dans une limite de 300 000 € en contrepartie d’une mise en location pendant 9 ans. Comme pour la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard doit respecter le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Le Cosse ancien et le nouveau dispositif Denormandie en 2020 et jusqu’en 2022

La ministre actuelle du logement Emmanuelle Cosse a mis en place un dispositif complémentaire à ceux qui existent déjà. Il s’agit du dispositif de défiscalisation Cosse ancien ou encore « loyer abordable ». Il est entrée en vigueur depuis le 31 janvier 2017. Il a pour but de remplacer d’anciens dispositifs (Borloo ancien et Besson) et d’offrir des locations à des loyers plus bas que la moyenne en échange de réductions sur la fiscalité des revenus pour les propriétaires qui acceptent de baisser leur loyer.

L’incitation fiscale est progressive. Plus les loyers proposés sont bas et plus la réduction d’impôts est importante pour compenser cet effort. Elle pourra être de 15 à 70 % du montant des loyers hors charges perçus. En cas de passage par une association agréée faisant de la location sociale, ce taux de défiscalisation pourra monter jusqu’à 85 % du loyer !

En 2020, ce dispositif dit « cosse ancien » va être complété progressivement par le dispositif Denormandie. Le régime ’Cosse ancien » pourra finalement s’appliquer sur un achat effectué jusqu’au 31 décembre 2022.

Ce nouveau dispositif Denormandie s’inspire fortement du fonctionnement de la loi Pinel mais s’appliquera sur de l’immobilier ancien avec travaux dans une sélection de villes éligibles car retenues pour le plan d’action « Action Cœur de ville ».  Ces villes sont principalement classées en zone B2 et C et ne bénéficient plus de la possibilité d’un investissement avec la défiscalisation Pinel. Le Denormandie vient permettre à ces communes d’avoir un dispositif similaire mais pour de la réhabilitation de logements existants étant donné que l’offre de logements n’est pas tendue dans ces secteurs géographiques.

En résumé, ce nouveau programme s’applique :

  • aux particuliers qui achètent un bien immobilier dans l’une de ces 222 villes concernées, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022,
  • qui y font faire des travaux par des professionnels dont le montant est d’au moins 25 % de celui du prix d’achat.

Le montant de réduction d’impôts sera similaire à celui du Pinel à savoir 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans du prix total (prix d’achat + frais de notaire + coût des travaux).

En outre, ces travaux pourront bénéficier de la TVA à taux réduit à 10 %.

 

Investir en nue-propriété pour construire un patrimoine sans impôts

Pour certains investisseurs, il peut être intéressant d’étudier la possibilité d’acheter un bien immobilier en nue-propriété. En effet, en utilisant le démembrement pour séparer la nue-propriété de l’usufruit, l’investisseur va pouvoir investir dans un logement à prix réduits en ne conservant pas l’usufruit (droit de le vendre, de l’habiter ou de le louer) pendant une période donnée (par exemple sur 10 ou 15 ans).

Cela présente différents bénéfices :

  • Se constituer un patrimoine immobilier à prix réduits sans percevoir de loyers pour le moment et donc en ne payant pas de revenus fonciers ni de prélèvements sociaux.
  • Ne pas avoir à payer les impôts locaux. La taxe foncière et la taxe d’habitation seront à payer par l’usufruitier ou le locataire.
  • Si cet achat n’est pas payé par un emprunt immobilier, il ne sera pas inclus dans le patrimoine net taxable à l’ISF. C’est donc très intéressant pour les gros patrimoines.
  • En cas de financement par un prêt immobilier, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers.
  • Vous récupérerez la pleine propriété de ce bien immobilier à la fin du démembrement.

Ce dispositif permet des montages intéressants pour ceux qui ont des revenus ou patrimoines importants actuellement et qui veulent continuer d’investir dans l’immobilier sans alourdir leurs fiscalités sur une certaine durée.

De la défiscalisation, oui mais que pour des placements intéressants…

Attention, il convient de vous rappeler qu’il ne faut pas choisir un produit de défiscalisation seulement pour la réduction de votre impôt sur le revenu. Beaucoup de contribuables ont perdu de l’argent en investissant dans des produits orientés « réduction d’impôts » sans regarder la qualité de l’investissement en question et sans peser tous les avantages et inconvénients. Il ne suffit pas de bénéficier d’une diminution de votre imposition pour que le placement soit réellement rentable.

Méfiez-vous donc notamment des prix des biens immobiliers dans lesquels vous allez investir dans le but de payer moins d’impôts. Il n’est pas rare de voir des produits fiscalisés ne se vendre après quelques années que de 30 à 50 % moins cher que le prix d’achat qui avait été gonflé pour profiter de l’effet défiscalisation, notamment parmi ces 60 villes à éviter pour du locatif… Les aides de l’État sont souvent capter plus ou moins fortement par tous les intermédiaires de ce type de produit et ce n’est donc pas toujours le contribuable qui peut en bénéficier.

Gagnez 20 000 euros d’impôts sur quelques années pour perdre 30 000 euros de l’autre côté, ce n’est pas ce qu’il y a de mieux pour votre épargne et votre patrimoine. Privilégiez les bons emplacements afin de vous assurer d’un bon marché locatif et d’une revente plus simple et avec moins de pertes.

En outre, il peut être aussi intéressant d’étudier les avantages de l’investissement en LMNP.

Il ne faut pas oublier les bases de tout bon investissement : définir une véritable stratégie en fonction de vos objectifs et des moyens existants pour y parvenir. Cela passe par une bonne gestion des dépenses, de bien comprendre les avantages et inconvénients du cadre fiscal dans lequel vous placez de l’argent, le financement avec un crédit bien adapter à ce montage financier, etc.

Ne vous trompez pas d’objectif. On n’achète pas un bien immobilier simplement pour réduire ses impôts ou profiter des taux bas. Ce ne sont que des moyens possibles, mais pas forcément les plus adaptés, pour atteindre votre véritable objectif (augmenter votre patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires dans plusieurs années, etc.

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Article du 8 Novembre 2021

Taux d’emprunt immobilier en novembre 2021

 Actualité du crédit immobilier en 2021

Le taux immobilier pourrait légèrement augmenter dans les mois à venir, notamment si l’inflation actuellement en forte hausse ne ralentit pas son rythme. Les taux de crédit immobilier en novembre 2021 restent au plus bas niveau de leur histoire, mais quelques menaces peuvent les faire augmenter à court et moyen terme. Voici un point complet sur le taux immobilier en novembre 2021 et de nombreux conseils et informations pour votre crédit immobilier.

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Tout sur les taux de crédit immobilier en novembre 2021

Après une année extrêmement profitable pour les taux de prêt immobilier en France, il se pourrait que la baisse des taux marque une pause sur cette fin d’année, voire que l’on observe de légers mouvements de hausse.

taux immobilier novembre 2021

Taux immobilier moyen stable à 1.05 %

Depuis 3 mois, la moyenne du taux immobilier est de 1.05 %. Même s’il y a encore quelques diminutions de taux, le fait que les prêts se font sur des durées un peu plus longues vient gommer ces améliorations dans le calcul de la moyenne. C’est 13 points de base de moins qu’il y a un an et 36 points de base de moins qu’il y a 3 ans.

Il faut distinguer les taux pour financer une nouvelle acquisition d’un logement ancien ou neuf (1.07 % en moyenne pour chaque catégorie), de ceux pour un prêt travaux (1.01 % en moyenne).

Quels taux moyens selon la durée ?

Le taux d’intérêt d’un crédit va dépendre, entre autres éléments, du nombre d’années pendant lequel vous allez rembourser le capital emprunté. Plus vous empruntez longtemps et plus le taux sera élevé. C’est une sorte de prime de risque que prennent les banques et autres organismes prêteurs. Ainsi, une moyenne globale n’est pas très significative. Chaque projet est différent et il y de multiples situations personnelles et financières. Ainsi, il est déjà préférable d’étudier les taux immobiliers moyens sur 15, 20 ou 25 ans afin de pouvoir comparer plus facilement avec le taux bancaire obtenu pour votre projet :

Voici les moyennes pour un taux de crédit immobilier sur 15, 20 et 25 ans selon les statistiques de l’observatoire Crédit Logement CSA :

taux credit immobilier moyen sur 15 ans, 20 ans et 25 ans

Il y a là encore de grandes disparités entre les emprunteurs. Les meilleurs dossiers (les 25 % des crédits avec un meilleur taux) obtiennent un taux d’intérêt moyen de 0.77 % sur 20 ans quand ceux avec les dossiers les moins qualifiés (les 25 % des crédits avec des taux les plus élevés) sont à 1.26 % :

taux pret immobilier par groupe - novembre 2021

Un écart de près de 50 points de base qui est énorme. L’adage les banques ne prêtent qu’aux riches est toujours aussi présent. Non seulement, il faut un dossier solide actuellement pour obtenir un prêt immobilier, mais en plus, les meilleurs profils obtiennent des taux beaucoup plus bas et payent ainsi moins cher que les dossiers plus difficiles à faire passer.

Les risques de refus de crédit suite à la baisse des taux d’usure

Légalement, une banque ne peut vous proposer un prêt dont le TAEG, le taux annuel effectif global qui tient compte du taux d’intérêt mais aussi des frais de dossier, de garantie ou encore du coût de l’assurance emprunteur, est supérieur à un certain plafond. Ce dernier est nommé le taux d’usure et évolue tous les trimestres en fonction des moyennes sur les crédits immobiliers du trimestre précédent. C’est la Banque de France qui calcule et diffuse ces plafonds.

Suite à la baisse des taux bancaires de ces derniers mois, les taux d’usure qui varient selon le type de projet et les durées ont diminué également. Or, avec les taux immobiliers qui stagnent voire qui augmentent un peu comme nous allons le voir ci-dessous, les risques d’observer un refus de prêt immobilier sont plus élevés pour ce 4ème trimestre 2021.

Ces contraintes viennent s’ajouter à ceux imposés par le HCSF sur le taux d’endettement, le minimum d’apport personnel exigé ou encore la limite à 25 années de remboursement.

Comparateur des taux de prêt immobilier moyens en novembre 2021

Comme tous les mois, nous faisons un point sur l’évolution du taux de crédit immobilier moyen affiché par différents courtiers au 1er jour du mois pour différentes durées d’emprunt. Voici la comparaison des taux moyens au 1er novembre 2021 par rapport à ceux du 1er octobre :

Courtier Durée10 ans15 ans20 ans25 ans
MeilleurTauxEn hausse 0.65 % (0.63 %)En hausse 0.82 % (0.78 %)En hausse 0.98 % (0.96 %)En hausse 1.21 % (1.16 %)
EmpruntisStable 0.65 % (0.65 %)En hausse 0.85 % (0.80 %)Stable 1.00 % (1.00 %)En hausse 1.20 % (1.15 %)
ACEStable 0.65 % (0.65 %)Stable 0.85 % (0.85 %)Stable 1.00 % (1.00 %)En hausse 1.20 % (1.15 %)
ABCourtageN/AStable 0.92 % (0.92 %)Stable 1.12 % (1.12 %)Stable 1.30 % (1.30 %)
CyberpretStable 0.60 % (0.60 %)En hausse 0.88 % (0.84 %)En baisse 0.97 % (0.99 %)En baisse 1.19 % (1.25 %)

On observe ainsi clairement un changement de tendance. Après des baisses régulières globales des taux d’intérêt sur toutes les durées depuis le début de l’année, on voit plusieurs augmentations de taux par rapport aux niveaux records du mois dernier. Les variations sont minimes et n’impactent que peu le coût pour votre projet. Néanmoins, il faudra voir si la tendance se poursuit en cette fin d’année 2021. Comme nous le verrons ci-dessous, l’inflation et la hausse des taux bancaires à long terme pourraient impacter le marché du crédit immobilier dans les mois à venir.

Légères hausses aussi sur les meilleurs taux immobiliers actuels

Dans notre suivi du baromètre des meilleurs taux actuels, nous constatons également quelques points de base de plus sur tout type de durée. On est par exemple sur un meilleur taux de 0.70 % sur 20 ans ou de 0.90 % sur 25 ans.

Les écarts avec les taux moyens sont un peu moins importants qu’il y a quelques trimestres. Cependant, avec 30 points de base de moins en moyenne, tendre vers ces meilleurs taux du moment peut vous permettre d’augmenter considérablement le montant de votre capacité d’emprunt pour un achat de maison ou d’appartement.

Par exemple, avec une mensualité de 800 € (hors assurance et frais de financement) et un crédit sur 25 ans et un meilleur taux de 0.90 %, cela permet d’emprunter un capital de 214 844 € et un coût total des intérêts de 25 156 €. Avec un taux moyen à 1.20 %, c’est « seulement » 207 256 € que vous allez emprunter. Soit une différence de capacité d’emprunt de 7 588 €. Ce qui est loin d’être négligeable.

Pour rappel, chaque banque va définir une grille de taux immobilier en fonction de différents critères du profil et de la situation (primo-accédant ou secundo-accédant, résidence principale, secondaire ou investissement locatif, revenus, patrimoine, âge, etc.) ou encore de la région dans laquelle vous empruntez.

Pour savoir quelle banque choisir pour votre prêt immobilier, vous avez la possibilité d’aller interroger directement les banques une par une et de négocier avec elles. Cependant, il y en a beaucoup : Crédit Agricole, Banque Postale, Crédit Mutuel, Banque Populaire, BNP Paribas, LCL, Société Générale, Caisse d’Épargne, Boursorama, ING, Fortuneo, HSBC, etc. Nous vous donnons de nombreuses informations pour chacune de ces banques dans notre rubrique « banque » comme par exemple avec le taux immobilier à la Banque Postale.

Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier en ligne ou de votre région pour qu’il utilise son réseau et de ses connaissances pour le faire pour vous. De quoi gagner énormément de temps et utiliser les compétences d’un expert en crédit immobilier pour négocier pour vous auprès des banques et trouver le meilleur taux actuel possible. Commencez dès maintenant à comparer les taux des banques pour un crédit immobilier.

À quoi d’autre faut-il faire attention pour son prêt ?

Avoir un taux d’intérêt le plus bas possible pour son crédit immobilier, c’est très bien. Néanmoins, lorsque vous empruntez pour financer l’achat d’un logement, c’est loin d’être la seule chose à étudier. Voici une liste non exhaustive des éléments d’un prêt à prendre en compte pour bien choisir :

  • La durée des remboursements : elle conditionne bien plus que le taux le coût final de votre projet. Regardez par exemple pourquoi il ne faut pas faire l’erreur de souscrire un crédit immobilier sur 25 ou 30 ans.
  • La mensualité : c’est la somme d’argent que vous allez payer tous les mois pour payer les intérêts et rembourser une partie du capital emprunté.  Bien définir ses mensualités est la clé pour réussir son investissement. En effet, cela va conditionner le coût total mais aussi votre capacité à payer tous les mois le montant de vos mensualités pendant plusieurs années et cela en tenant compte de l’évolution de vos revenus et de vos dépenses. Avec ces deux éléments et le taux du prêt, vous aurez tout ce qu’il faut pour obtenir un tableau d’amortissement et comprendre l’évolution du coût dans le temps (attention, il n’est pas constant).
  • L’assurance emprunteur : une assurance décès invalidité est obligatoirement demandée par les banques en France pour toute souscription d’un crédit immobilier. Les prix de ces assurances de prêt peuvent aller du simple au double et ce ne sont pas forcément les plus chères qui vous assurent le mieux.
  • La garantie du financement : en plus d’une assurance décès invalidité, votre banque va demander une garantie sur cet emprunt. Vous aurez le choix entre une hypothèque, un organisme de caution mutuelle, un nantissement ou encore une inscription en privilège de prêteur de deniers.
  • Les frais de dossier : pour les démarches d’ouverture et de gestion, la plupart des banques et d’organisme de crédit vous demandent de payer dès la signature une somme fixe pour couvrir les frais de traitement. 
  • Les aides financières : en fonction de vos revenus, de la composition de votre ménage, du type de bien que vous achetez, etc. vous pouvez avoir le droit à une ou plusieurs aides à l’achat (prêt à taux zéro, Crédit patronal d’1 % Logement, etc.).
  • Et encore : l’apport personnel et les difficultés à obtenir un prêt sans apport en 2021, les frais de remboursement anticipé, les possibilités de moduler vos échéances de remboursement, etc.

Ne restez pas seul face à votre banquier, préparez votre dossier et apprenez à choisir les meilleures options à négocier pour vous. Pour cela, utilisez notre guide de l’optimisation de son crédit immobilier. Les gains peuvent être importants tant le coût d’un prêt immobilier est élevé. Lire ce guide et utiliser nos différentes calculettes vous permettra de répondre à l’ensemble de vos questions sur votre financement et d’être alerté sur les risques à éviter.

 

Vers une légère hausse de taux immobilier dans les mois à venir ?

L’inflation actuelle sera-t-elle temporaire ou suffisamment durable pour rabattre les cartes au niveau des taux de prêt immobilier après des années de taux extrêmement bas ? Pour le moment, nous n’imaginons pas un possible retour d’une forte inflation pendant plusieurs trimestres. Les banques centrales (BCE mais surtout la FED), jusque-là très accommodantes et qui soutiennent très fortement l’économie auront vite fait de sonner la fin de la partie et de venir ralentir le rythme en cas d’emballement.

Rappelons que leur objectif est de tendre vers une inflation de 2 % par an, ni plus, ni moins. Les procédés utilisés pour stimuler la croissance et soutenir l’économie en période de crise et d’inflation quasi nulle vont peu à peu être réduits. Si l’augmentation de l’inflation se fait trop forte, les banques centrales pourront accélérer la levée des injections de liquidités. Il faut dire que l’équilibre n’est pas évident à trouver car il faut soutenir l’économie mondiale, mais éviter une explosion des taux longs qui seraient difficilement supportables pour de nombreux États, entreprises et particuliers très endettés.

Par exemple, le niveau de l’OAT 10 ans de la France reste correct, même s’il a augmenté depuis quelques semaines. Ce niveau des taux obligataires à long terme est un bon indicateur de tendance pour les taux de crédit immobilier.

Ainsi, même si les taux de prêt immobilier peuvent augmenter légèrement dans les mois à venir. Nous devrions conserver des conditions d’emprunt très attractives dans les trimestres et années à venir.

Pour ceux qui ont un projet en cours d’acquisition immobilière ou de rachat de crédit immobilier, n’attendez pas trop avant de faire votre demande de prêt immobilier en ligne et de rechercher à financer ce projet avec un contrat au meilleur taux d’intérêt actuel. Nous pouvons chercher pour vous le meilleur taux possible parmi les offres du marché.

En outre, pensez également à faire une comparaison d’assurance emprunteur. Cet élément peut vous coûter aussi cher, voire plus, que l’ensemble des intérêts du prêt. C’est donc un point à étudier fortement et pour lequel il faut bien étudier les différentes offres des contrats des assureurs.

 

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Article du 14 Octobre 2021

Rendement immobilier : calculez le taux de rentabilité de votre investissement locatif

Auteur : David LELONG

Le calcul de la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif, son rendement, permet de mesurer l’intérêt d’investir dans un appartement.

Il existe différentes rentabilités (nette, brute, etc.) et différentes manières de calculer le taux de rendement d’un investissement locatif.

Par exemple, la rentabilité brute d’un appartement à Paris est de 3.04 %.

À quoi sert la rentabilité locative ?

La rentabilité locative est l’élément principal qu’évalue un investisseur avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer et ainsi obtenir un placement intéressant pour son argent. Les sentiments liés à un achat immobilier ne sont pas du tout les mêmes quand on achète pour louer que quand on achète pour se loger.

Quand on investit une somme d’argent, on calcule le rendement annuel de son placement afin de savoir combien d’argent on a gagné sur une année. Le rendement d’un placement se calcule en pourcentage du montant investi. Quand le placement est un bien immobilier (comme un studio, un appartement, une maison, un parking, un immeuble ou encore un bureau ou un commerce), l’expression « rendement » est souvent remplacée par la rentabilité locative. En effet, les intérêts de l’argent placé sont obtenus par la location du bien acheté.

Pour faire simple, le calcul de la rentabilité locative se résume à calculer combien rapporte la location d’un logement en fonction de son prix d’achat et des frais engendrés.

Vous pouvez consulter les rentabilités locatives des 100 plus grandes villes françaises. Quand vous comparez arrondissement par arrondissement, vous verrez qu’il existe de fortes variations au sein d’une même ville.

 

Calcul de la rentabilité locative brute

La rentabilité brute d’un placement immobilier est très simple à calculer. Il s’agit de prendre en compte le gain des loyers sur une année et de le rapporter au coût de l’achat du bien immobilier. Prenons un exemple simple avec les informations suivantes :

  • Loyer mensuel hors charges : 600 €
  • Prix d’achat : 150 000 €
  • Frais d’achat : environ 10 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence.

Il suffit de calculer les deux nombres suivants :

  • Loyers sur un an (hors charges) : 12 x 600 = 7 200 €
  • Prix total de l’achat : 150 000 + 10 000 + 10 000 = 170 000 €

Rentabilité locative brute = « loyer annuel » / « prix total d’achat » x 100 = 7 200/170 000 x 100 = 4.24 %

Seulement le rendement brut ne permet pas d’obtenir une vision réelle du gain réalisé. En effet, il peut être assez éloigné de la réalité car il ne tient pas compte des frais d’entretien du bien ni de la fiscalité sur ce type de placement.

Comment calculer le rendement net d’un investissement locatif ?

Pour faire le calcul de la rentabilité nette, il faut prendre en compte toutes les charges et les frais divers que vous aurez en charge en tant que propriétaire de l’appartement ou de la maison. Voici un aperçu des éléments à prendre en compte pour calculer le rendement net avant impôts de votre placement immobilier :

  • Les frais de financement (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties, etc.)
  • Taxes foncières
  • Les charges non récupérables auprès des locataires
  • Les vacances locatives
  • Assurance propriétaire non occupant
  • Assurance loyers impayés
  • Frais de gestion du bien par une société
  • Frais d’entretien divers

Cette liste est non exhaustive.

Pour calculer la rentabilité nette, vous devez retirer ces frais aux loyers perçus par rapport au calcul de rentabilité brute :

Rentabilité locative nette avant impôts = (« loyer annuel » – « Charges et frais divers ») / « prix total d’achat » x 100

En fonction des frais d’entretien, des frais de gestion locative ou des risques d’impayés ou de vacances locatives, la rentabilité réelle peut être très inférieure à la rentabilité brute. Faites donc toujours une estimation la plus complète possible en n’oubliant aucuns frais.

 

Intégration des impôts fonciers et des défiscalisations dans votre calcul

La rentabilité nette de votre appartement, votre maison ou de votre immeuble ne représente pas encore tout à fait le gain réel que vous allez obtenir sur cet investissement. En effet, il reste à prendre en compte la fiscalité de votre placement.

L’immobilier locatif est soumis à différents impôts (prélèvements sociaux, revenus fonciers taxés à l’impôt sur le revenu, etc.) mais il permet aussi d’obtenir des réductions d’impôts ou des crédits d’impôts en fonction du type d’achat que vous aurez réalisé. Les produits de défiscalisation comme les investissements en loi Pinel permettent d’augmenter la rentabilité réelle de votre placement grâce à de fortes réductions d’impôts.

 

Simulation en ligne pour vos calculs de rentabilité

Pour vous faciliter la tâche, différents sites vous proposent des simulations pour calculer le rendement de votre investissement dans l’immobilier. Cela vous permet de simplifier vos calculs et de vous faire gagner du temps dans vos simulations.

Attention cependant, tous les simulateurs en ligne ne sont pas aussi complets les uns que les autres. Il faut donc bien choisir son outil avant de faire des estimations de rentabilité. 

Différentes informations pour améliorer les rendements de ses investissements locatifs

Pour optimiser la rentabilité de votre appartement, il va falloir faire attention à différentes choses :

  • Bien choisir son emplacement. Cela passe notamment par le fait d’éviter ces 60 villes où les rendements locatifs sont mauvais.
  • Opter pour le meilleur statut d’imposition pour vos revenus fonciers : vous allez vite comprendre que les impôts et les prélèvements sociaux peuvent retirer une bonne part de vos bénéfices sur vos loyers après avoir payé les charges, le crédit immobilier, etc. Mieux vaut donc comprendre comment bien déclarer ses revenus locatifs et les optimiser.
  • Négocier fortement son prix d’achat ou encore son prêt immobilier. 

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Article du 5 Octobre 2021

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien ?

Auteur : David LELONG

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement ne cesse de s’agrandir. Voici la description de chaque document que vous devez obligatoirement fournir pour pouvoir vendre votre logement en 2021. C’est ce qui constituera le dossier de diagnostic technique de votre compromis de vente.

Cet acte sera réalisé pour le propriétaire par un diagnostiqueur professionnel qui aura passé une certification d’après le code de la construction et de l’habitation.

 

Dix diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement

Avant de mettre en vente votre bien, vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. Il s’agit de documents établis par des diagnostiqueurs professionnels qui vont réaliser des analyses techniques de votre bien. Ces documents permettent d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Le but est de mesurer le risque d’un bâtiment, d’analyser les éléments de sécurité de vos installations.

Pour pouvoir vendre sa maison ou son appartement, voici les 10 diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser par le vendeur pour l’acquéreur en 2021 en France :

  • Le diagnostic loi Carrez
  • Le diagnostic performance énergétique du bâtiment
  • Le diagnostic amiante
  • Le diagnostic plomb
  • Le diagnostic termites
  • Le certificat d’état des risques naturels
  • Le diagnostic gaz
  • Le diagnostic électrique
  • Le diagnostic pour assainissement non collectif
  • L’information sur les mérules.

Ces diagnostics sont à des prix différents et non négligeables quand on additionne le coût de chacun de ces contrôles obligatoires. Certaines entreprises spécialisées dans les diagnostics peuvent vous proposer de réaliser l’ensemble de ces dix diagnostics. Évitez de gérer cela acte par acte pour toutes vos installations.

N’hésitez pas à comparer les devis pour vos diagnostics immobiliers des diagnostiqueurs de votre ville.

À noter : voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location en 2021. Le propriétaire doit également informer son locataire sur le risque (électricité, DPE, etc.).

Diagnostic immobilier d'une maison ou d'un appartement à vendre

Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic du métrage en loi Carrez permet de déterminer avec précision la superficie, la surface, de votre bien (hors balcon, terrasse, cave, garage, etc.) dont la hauteur mesure au moins 1.80 m. Ce contrôle sur la surface est obligatoire pour toute vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété ainsi que tous les lots de copropriété des immeubles à usage d’habitation ou commercial. La vente des maisons individuelles indépendantes n’est pas obligatoirement accompagnée de ce type de diagnostic.

Le diagnostic performance énergétique

Pour vivre dans une maison ou un appartement, il faut de l’énergie (pour le chauffage, les équipements, etc.). Le diagnostic performance énergétique, le DPE, permet de quantifier le besoin énergétique de votre logement.

Cette analyse technique des matériaux du bâtiment, de son isolation et de son système de chauffage et de production d’eau chaude permet de calculer le nombre de kWh d’énergie primaire par m² et par an que consomme le logement. 

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic performance énergétique est obligatoire dans toute annonce immobilière de vente (comme de location). Avoir un bien avec de bonnes performances énergétiques est donc désormais un argument pour vendre plus facilement.

Certains critiquent la fiabilité des résultats du diagnostic énergétique DPE. Les notes peuvent fortement varier d’un diagnostiqueur à un autre… C’est pourtant une information importante et très regardée par les acquéreurs dans votre dossier de diagnostic technique. Il peut être judicieux pour un propriétaire de faire des travaux d’amélioration énergétique pour mieux vendre ou mieux mettre en location.

Le diagnostic amiante

Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante. La présence ou l’absence d’amiante doit être étudiée aussi bien dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété.

Pour une construction qui date d’avant l’interdiction de l’amiante, il convient de faire analyser tout le bâtiment par un diagnostiqueur certifié et expérimenté. L’analyse de l’amiante a une durée de validité illimitée pour celle réalisée depuis le 1er janvier 2013. Une nouvelle analyse par un professionnel de l’amiante devra être faite en cas de date antérieure.

Le diagnostic plomb (CREP)

Le diagnostic plomb, aussi nommé le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), concerne tous les logements présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si le seuil réglementaire est franchi, sa durée de validité n’est que d’un an.

Dans le cas contraire, le constat de risque d’exposition au plomb a une durée de vie illimitée lors d’une totale absence.

Jusqu’en 1949, de nombreuses peintures contenaient du plomb. Il peut donc rester des résidus de ce métal dans d’anciennes peintures qui n’ont pas été éliminées entièrement. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic plomb et le traitement des matériaux en contenant.

Le diagnostic termites

Tous les vendeurs, dont le logement se situe dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a